Calcul du métrage Loi Carrez

Coût moyen150€
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Vous souhaitez vendre un logement privatif en copropriété et vous vous interrogez sur la superficie à déclarer dans l'acte de vente ? Quelle surface doit-on mentionner ? Connaissez-vous la Loi Carrez ? Pour tout savoir sur la Loi Carrez, ses clauses et ses modalités d'application, sur le diagnostic Loi Carrez, nous vous expliquons tout dans cet article.

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Qu'est-ce que la Loi Carrez ?

Adoptée le 18 décembre 1996, promulguée le 19 décembre 1996 et mise en application à compter du 19 juin 1997, la loi 96-1107 dite "Loi Carrez" est une protection juridique pour les acquéreurs de lots en copropriété. En effet, elle impose la notification de la mention exacte de la superficie privative du logement dans chaque document relatif à la vente du bien immobilier (avant-contrat, compromis de vente, acte de vente notarié).

La loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles, à l'achat sur plans et aux terrains constructibles à bâtir.

Le calcul de la surface privative

Différente de la surface habitable, la surface privative est comptabilisée dans le calcul du métrage Loi Carrez, ne prenant pas tous les éléments en compte. Pour vous y retrouver, voici le détail.

La surface à prendre en compte

Dans le calcul du métrage Loi Carrez, ne sont prises en compte que les surfaces des locaux couverts et fermés en dur d'au moins 8 m², avec une hauteur sous plafond minimale de 1,8 mètre.

Faisant exception aux exclusions ci-dessous, les vérandas et loggias fermées rentrent en ligne de compte si elles sont privatives (sauf si elles sont un espace commun à la copropriété), même si leur surface est inférieure à 8 m². De même, les mezzanines construites en dur avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,8 mètre sont comptabilisées.

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Les exclusions de la Loi Carrez

Toutes les surfaces au sol avec une hauteur inférieure sous plafond à 1,8 mètre ne sont pas comptabilisées dans le calcul du métrage.

On exclut également les lots de copropriété dont la surface est inférieure à 8 m².

Ne sont pas non plus pris en compte dans le calcul de la superficie :

  • Les greniers et combles non aménageables
  • les boxes 
  • les annexes au logement (caves, places de parking privatives, garages)
  • les jardins
  • les balcons et terrasses à ciel ouvert
  • les mezzanines installées avec une structure démontable et légère.

Enfin, on ne prend pas non plus en compte toutes les maçonneries en gros oeuvre : murs, cloisons, escaliers (marches et cages d'escalier), gaines et embrasures des portes et fenêtres.

Pour résumer, on effectue une déduction des surfaces occupées non habitables lors du calcul du métrage.

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Comment effectuer un calcul du métrage fiable et précis ?

Destiné à la protection des acquéreurs d'un bien immobilier lors de la vente, le calcul du métrage peut être effectué soit par le propriétaire actuel qui doit être précis et tenir compte de tous les éléments à comptabiliser, soit par un géomètre assermenté.

La difficulté étant surtout présente dans le calcul du métrage des pièces mansardées (en ôtant toutes les surfaces avec hauteur sous plafond inférieure à 1,8 mètre) et des mezzanines, nous recommandons de faire appel à un géomètre pour effectuer un diagnostic Loi Carrez car il dispose du matériel de mesure nécessaire, il possède une excellente connaissance du calcul du métrage de la surface habitable et de la déduction des surfaces occupées par les maçonneries notamment.

De plus, votre diagnostic immobilier Loi Carrez effectué par un géomètre-diagnostiqueur est couvert par sa responsabilité civile professionnelle, indispensable pour vous couvrir en cas de litige avec l'acquéreur du bien, et a une durée de validité illimitée tant que des travaux ne modifient pas la surface calculée, contrairement à vos mesures qui ne seront plus valables au-delà de la vente.

À l'issue du calcul, vous sera délivrée une attestation de superficie privative Loi Carrez, que vous pourrez joindre au dossier de vente et qui aura une valeur juridique réelle.

Calcul du métrage et marge d'erreur

Si vous réalisez vous-même le calcul, sachez que la loi autorise une marge d'erreur de 5%. Au-delà de ces 5%, la protection juridique est en faveur de l'acquéreur, qui peut se retourner contre le vendeur et vous demander une indemnisation si l'erreur est en sa défaveur. À l'inverse, si l'erreur ne joue pas en votre faveur, aucun recours contre l'acquéreur ne sera possible puisque l'erreur vous revient, d'où l'utilité de faire appel à un géomètre professionnel.

Lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, une erreur de quelques mètres carrés peut rapidement correspondre à une somme importante, quelques milliers ou dizaines de milliers d'euros, il est donc important de réaliser un métrage très précis et fidèle à la réalité des lieux habitables.

Loi Carrez : que faire en cas de litige ?

Absence de mention du métrage Loi carrez dans le dossier de vente 

Dans l'avant-contrat (ou compromis de vente), l'absence de la mention du métrage donne la possibilité à l'acquéreur de :

  • Demander la nullité du document, ce qui le désengage entièrement de la vente
  • demander au notaire de faire effectuer les mesures et de les notifier dans l'acte de vente définitif.

Dans l'acte de vente définitif, l'absence de mention offre à l'acquéreur la possibilité de demander l'annulation pure et simple de la vente auprès d'un Tribunal de Grande Instance (délai : 1 mois).

Erreur égale ou supérieure à 5% dans le calcul déclaré

Protégeant l'acquéreur, la reconnaissance d'une erreur en sa défaveur lui permet d'effectuer un recours auprès d'un Tribunal de Grande Instance pour obtenir une diminution du prix de vente au prorata des mètres carrés manquants (délai : 1 an).

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