pour construire votre maison
Bien connaître les règles d'urbanisme
Avant de se lancer dans un projet de construction ou de rénovation, que ce soit dans le cadre de l'achat d'un terrain constructible pour y bâtir une maison ou dans l'acquisition d'un vieux bâtiment à refaire selon votre idée, il est absolument nécessaire de se documenter en matière d'urbanisme.
Il existe un règlement national d'urbanisme (RNU), consultable dans les administrations dédiées.
Vous devrez vous renseigner sur le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune, ou encore sur le Schéma de cohérence territorial (SCOT) visant à harmoniser les politiques d'urbanisme sur un ensemble de plusieurs communes.
Vous pouvez également avoir accès au cadastre du lieu du projet et à un zonage complet de ce dernier, représenté au travers de documents graphiques.
La mairie, autorité référente
Il faut savoir que dans la plupart des cas, l'autorité compétente en matière d'urbanisme est incarnée par la municipalité où est basé le bien.
C'est la mairie et son service urbanisme qui gère, entre autres :
- Les certificats d'urbanisme pour la viabilisation des terrains
- L'obtention des permis de conduire
- Les déclarations préalables aux travaux
- Les permis d'aménagements
- Les permis de construire modificatifs
- Les déclarations d'achèvement de travaux
Les distances que la construction doit respecter en limite de propriété sont fixées par le PLU de la commune.
Pour rappel, un PLU est débattu et voté en conseil municipal.
Les constructions d'équipements d'intérêt collectif et de services publics sont également soumises à ces réglementations.
Les étapes de la construction pour une maison individuelle
Imaginons que vous souhaitiez construire une maison individuelle sur un terrain que vous venez d'acquérir.
Après avoir consulté le PLU de votre commune, vous avez demandé un certificat d'urbanisme pour pouvoir viabiliser votre terrain.
Après avoir effectué tous les raccordements nécessaires aux équipements publics, vous passez à l'étape de la construction.
Généralement, il faudra obtenir un permis de construire à la mairie pour des constructions de plus de 20 m², ou de plus de 40 m² dans des zones urbaines à PLU.
Une déclaration préalable aux travaux suffit dans le cas contraire.
Une fois les travaux terminés, il vous faut une déclaration d'achèvement des travaux.
Urbanisme et secteurs particuliers
Le PLU d'une commune distingue généralement quatre zones :
- Zone urbaine
- Zone à urbaniser
- Zone agricole
- Zone naturelle et forestière
Selon les zones où sera bâtie votre maison ou sera faite votre rénovation, vous aurez à répondre de différentes obligations et attestations. Dans certaines, zones la construction sera tout simplement interdite.
Les constructions et installations nécessaires à une exploitation agricole sont également sujettes à des dispositions particulières (Zone A des PLU).
Il en va de même pour les sites classés monuments historiques.
Une construction ou rénovation dans un périmètre de 500 mètres imposera l'intervention et l'accord des architectes des Bâtiments de France.
Les changements récents de la loi ALUR
La partie urbanisme de la loi pour l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (loi Alur), a largement modifié les règles depuis 2014, dans une volonté de favoriser les constructions neuves, mais aussi de s'inscrire dans une politique de développement durable.
Pourtant, de nombreux termes sont toujours utilisés, alors qu'ils ont été supprimés.
Ce qu'a changé la loi ALUR :
- Les Coefficients d'Occupation des Sols (Cos) ont été supprimés
- Les Plans d'Occupations des Sols (Pos) sont devenus des PLU et sont caduques depuis janvier 2016
- La surface minimale pour un terrain à bâtir n'existe plus
- La possibilité de PLU intercommunaux (PLUI)
- L'élargissement du droit de préemption
Le cas des rénovations et extensions
Si les plans locaux d'urbanisme se modernisent, leurs règles visant les bâtiments nouveaux ne s'appliquent pas au bâti existant.
Ainsi, un permis de construire peut être obtenu pour une transformation même si le bâtiment en question n'est pas au départ conforme aux dispositions légales liées au PLU et à l'occupation des sols.
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