Le terrain constructible

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Construire son habitation passe par l'achat d'un terrain à bâtir ou dît constructible. Un projet ambitieux qui doit passer par de nombreuses étapes à commencer par une bonne préparation du terrain constructible, le berceau de votre future habitation

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Qu'est-ce qu'un terrain constructible ?

Pour être déclaré constructible par les organismes compétents, un terrain doit s'acquitter de plusieurs obligations.

Les obligations à la constructibilité

  1. Pouvoir supporter les charges (poids) liées à la construction qui sera bâtie sur le sol
  2. Pouvoir être raccordé aux différents réseaux de viabilisation (eaux potables et usées, électricité, téléphone, gaz).
  3. Entrer dans le cadre juridique définit par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou toute autre réglementation propre aux collectivités locales où seront construites la ou les maisons.

Il est bien évidemment conseillé de se renseigner sur la nature du terrain avant de l'acquérir. Vous pourrez consulter le cadastre et le plan local d'urbanisme au sein des services municipaux dédiés de votre ville ou village.

Les PLU sont différents d'une commune à l'autre.

Les modifications récentes de la loi

La loi Alur de 2017 a modifié fortement le cadre juridique de la constructibilité des terrains. Ainsi, pour combattre l'étalement des zones urbaines et redensifier les centres-ville, le fameux COS (coefficient d'occupation des sols) a été supprimé.

Un COS de 0,1 sur un terrain de 3 000 m² indiquait la possibilité de construction d'un bien de 300 m².
Aujourd'hui, le propriétaire d'un tel terrain pourra le diviser en plusieurs lots (5 fois 600 m² par exemple pour 5 maisons de 120 m²) .

Cependant, le gouvernement a dans le même temps imposé aux 36 000 communes françaises, - pour garder une certaine limite au processus-,  de mettre aux normes leur PLU qui sera le garant d'une bonne application des règles d'urbanisme, pour chaque territoire.

Le POS (Plan d'occupation des sols) disparaît également.

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Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

Si votre terrain est déclaré constructible, il n'est pas forcément viabilisé. La parcelle peut être vendue par un particulier viabilisé ou non.

Les professionnels se doivent de vous fournir le terrain viabilisé. C'est le cas par exemple d'un constructeur qui vous installera au sein d'un lotissement.

Si vous êtes en charge de la viabilisation du terrain, prévoyez la réalisation de nombreux travaux et le budget adéquat avant de pouvoir débuter la construction de votre habitation.

Les étapes pour la viabilisation

  • Le raccordement à l'eau potable
  • Le raccordement à l'assainissement
  • Le raccordement à l'électricité  et au Gaz
  • Le raccordement au réseau téléphonique
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Comment préparer son terrain ?

La viabilisation d'un terrain n'est pas la seule démarche à effectuer avant la construction.

Si le bornage et l'étude de sol n'ont pas, dans la majorité des cas, de caractères obligatoires, nous vous conseillons de faire effectuer l'un et l'autre.

  • L'étude de sol pour garantir une sécurité aux fondations qui feront votre maison.
  • Le bornage pour éviter tout litige futur avec vos voisins.

Évoquons également le décaissement : dans la cas de travaux de terrassement sur des terrains constructibles en pente notamment, il sera sûrement nécessaire de vous séparer d'une quantité importante de terre.

Le décaissement peut être de léger lorsqu'il s'agît juste d’aplanir une parcelle, jusqu'à très lourd, avec l'utilisation d'une grue, pour enlever plusieurs tonnes de terre. Le prix en sera proportionnel.

Enfin, il est également parfois nécessaire de faire réaliser un mur de soutènement suivant la situation du terrain.

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Quelle surface idéale pour un terrain à bâtir ?

Si vous avez acheté un terrain dans un lotissement, et que vous avez confié la réalisation de votre maison à un constructeur professionnel, vous êtes généralement dans des standards de 600 à 800 m² de terrain pour des maisons possédant une surface au sol de 110 m² à 140 m².

Comme expliqué plus haut, si toutes les étapes de votre projet ne sont pas accompagnées par un professionnel, il faudra d'abord consulter le PLU de votre commune pour connaître vos droits et obligations.

Notre conseil : mettez votre dossier dans les mains de nos artisans partenaires ; ils vous proposeront des devis qui seront pour vous la garantie d'être accompagné au plus près.

Suivant le secteur, rural ou urbain, à proximité de forêts ou de plans d'eau, voir en bord de mer pour les plus chanceux, les exigences et contraintes en matière de bâti seront plus ou moins importantes, selon l'environnement, notamment pour la hauteur de la maison.

Les surfaces à bâtir sont bien évidemment bien moins grandes dans les villes que dans les villages. Mais privilégiez au moins 400 m² pour construire et avoir un peu de terrain autour de votre maison.

Pour approfondir

L'étude de sol : une garantie pour votre maison

Le prix étude de sol est un coût supplémentaire dans le budget de construction de votre projet d'habitation, mais il ne doit surtout pas être considéré comme un choix annexe ou optionnel. C'est un gage de sécurité pour la réalisation de votre bâti, qui vous permettra de dormir sereinement sans crainte de voir un jour votre maison se fissurer.

Borner son terrain

Le prix bornage terrain dépend de plusieurs critères : les tarifs appliqués par le géomètre, la géolocalisation de votre terrain et l'environnement associé. Mais dans tous les cas, la raison incite à confier le bornage à un géomètre qualifié.

Viabilisation d'un terrain à batir

Faire viabiliser un terrain n'est pas une chose aisée : c'est une étape majeure avant la construction, qui s'anticipe.  La taille de votre terrain et son éloignement des réseaux publics engendreront des coûts exponentiels. Avant toute démarche, veillez à bien étudier la situation géographique et les différents textes juridiques propres à votre futur lieu d'habitation.

Les frais d'achats d'un bien immobilier

Les frais de notaire terrain sont incontournables : penchez vous bien sur le sujet pour ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de boucler votre budget. Le coût en sus peut atteindre près de 8 %.

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